Guia
Yield bruta vs yield líquida
As duas medem rentabilidade, mas respondem a perguntas diferentes. A yield bruta é um filtro rápido; a yield líquida aproxima-se mais da realidade económica do imóvel.
O que é a yield bruta?
A yield bruta compara a renda anual com o preço de compra:
renda anual / preço de compra × 100
É simples, rápida e útil para comparar vários imóveis em poucos minutos. O problema é que trata todos os custos como se não existissem.
O que é a yield líquida?
A yield líquida desconta despesas operacionais e uma estimativa de imposto sobre as rendas, antes do financiamento.
É normalmente uma métrica melhor para perceber a qualidade do ativo, porque incorpora aquilo que o imóvel custa a manter.
Um exemplo simples
Imagina um imóvel de 200.000 € com renda de 1.000 € por mês. A yield bruta é 6%.
Se depois tiveres IMI, condomínio, seguro, manutenção, algum período sem inquilino e tributação das rendas, a yield líquida pode descer bastante. É precisamente essa diferença que interessa medir antes da compra.
Qual deves usar?
Usa a yield bruta para filtrar anúncios e comparar oportunidades rapidamente. Usa a yield líquida quando estiveres a decidir se um imóvel merece análise séria.
E usa o cash flow quando quiseres perceber o impacto do crédito na tua conta mensal.
Regra prática
Não rejeites um imóvel apenas pela yield bruta, e não o compres apenas por ela. É um velocímetro útil, não é o painel inteiro.