Guia
Como calcular a yield de um imóvel
A yield mede a rentabilidade de um imóvel face ao valor investido. É um ótimo filtro inicial, mas só é útil se souberes exatamente o que estás a comparar.
Yield bruta: a conta rápida
A fórmula mais simples é:
Yield bruta = renda anual / preço de compra × 100
Exemplo: compras um imóvel por 200.000 € e recebes 1.000 € por mês. A renda anual é 12.000 €, logo a yield bruta é 6%.
Esta conta é útil para comparar anúncios rapidamente, mas ignora IMI, condomínio, manutenção, seguros, vacância, impostos e financiamento.
Yield líquida: a conta que interessa mais
Para uma análise mais realista, deves descontar os custos recorrentes e uma estimativa da tributação das rendas.
Yield líquida = rendimento anual líquido antes do crédito / preço de compra × 100
Em Portugal, podem existir despesas dedutíveis em IRS, como IMI, condomínio e gastos de manutenção devidamente documentados; já os gastos financeiros não são dedutíveis na categoria F. Isso significa que duas casas com a mesma renda e preço podem ter yields líquidas muito diferentes.
Não ignores a vacância
Se assumes 1 mês por ano sem inquilino, uma renda de 1.000 € deixa de gerar 12.000 € e passa a gerar 11.000 €. É uma pequena diferença na folha de cálculo e uma diferença bem concreta na conta bancária.
Yield não é cash flow
Uma casa pode ter uma boa yield e ainda assim gerar cash flow negativo se a prestação do crédito for elevada. A yield mede a qualidade económica do imóvel; o cash flow mede o que sobra depois do financiamento.
É por isso que no ContaImóvel mostramos as duas métricas separadamente.
Experimenta com números reais
Introduz o preço, a renda e o financiamento na calculadora e compara yield bruta, yield líquida e cash flow no mesmo cenário.